Tăng nguyên pháp định BĐS - Khó loại bỏ chủ đầu tư “tay chẳng buộc giặc”

Tăng vốn pháp định bất động sản - Khó loại bỏ CĐT “tay không bắt giặc”

Bộ Xây dựng mới đây đã phát biểu nâng vốn pháp định, tức là điều kiện để mở doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS lên 50 tỷ VND, thay vì 6 tỷ VND như hiện nay bat dong san hung thinh. Tuy nhiên, chung quanh đề xuất nâng vốn pháp định này cũng đang có không ít bàn cãi về tính khả thi của nó.

Đề xuất này được coi như bước sàng lọc đầu tiên để nâng cao điều kiện các công ty được kinh doanh bất động sản, tránh lặp lại tình trạng như cách đây vài năm, khi phân khúc này phát triển quá nóng, nhiều CDT đã “tay không bắt giặc”, nhưng sau đó lại không đủ khả năng số tiền để thực hiện tiếp dự án.

Ví như dự án bất động sản tòa tháp đôi Hesco Văn Quán 50 tầng của chủ đầu tư Công ty Megastar Land trị giá hàng nghìn tỷ VND hiện đang bị bỏ hoang do CDT thiếu khả năng tài chính bán nhà mặt phố vũ ngọc phan. Hàng trăm khách hàng đã góp vốn tại dự án bất động sản nhưng không biết đến bao giờ mới được nhận nhà. Và khu đất này đang được một số người dân chung quanh tận dụng để… trồng rau.

Một phần khu đất dự án bất động sản Hesco Văn Quán giờ đang là một vườn rau tươi tốt.

Vào giai đoạn BĐS nóng hổi năm 2009, 2010, chỉ với 6 tỷ VND vốn pháp định để mở công ty, doanh nghiệp này đã “tay không bắt giặc”, trở nên CDT của nhiều dự án hàng nghìn tỷ đồng.

Ông Trần Ngọc Quang - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam ủng hộ trình bày tăng vốn pháp định đối với hoạt động kinh doanh BĐS của Bộ Xây dựng nhằm ranh giới những CDT yếu kém. Tuy nhiên, ông cũng phát biểu cân nhắc từng trường hợp cụ thể.

Ông Trần Ngọc Quang phân tích:“Phát triển nhà phố ở công nhân dịp tại khu công nghệ hay nhà phố ở nông thôn chỉ cần vài tỷ đồng bởi giá thành bất động sản ở đó rất thấp”.

Vốn pháp định chỉ là hoàn cảnh để mở doanh nghiệp. Vì thế, Luật sư Nguyễn Quốc Việt cho rằng, chẳng thể căn cứ vào số vốn pháp định để xác định học lực của một CDT dự án.

Luật sư Nguyễn Quốc Việt cho rằng:“Mục đích đưa ra tấp tễnh này sẽ không thực hiện được. Tôi nghĩ cách quản lý vốn này để nâng cao học lực của chủ đầu tư, chứ không phải dùng vốn pháp định”.

Ông Phạm Đức Toàn, giám đốc một doanh nghiệp mua bán bất động sản chia sẻ rằng, 50 tỷ VND đối với các công ty bắt đầu dự án bất động sản lên đến hàng nghìn tỷ VND là quá nhỏ. Tuy nhiên, đó là cả một vấn đề đối với những doanh nghiệp nhỏ, thí dụ như chỉ vận hành trong lĩnh vực môi giới, bán hàng. Nhưng, nếu đề bạt được thực thi, các công ty nhỏ cũng không khó để lách.

Ông Phạm Đức Toàn cho biết: “Nếu chúng tôi không đủ hoàn cảnh thì đầy đủ có khả năng thuê một neo đơn vị luật làm bảo lĩnh tài chính, chứng thực với Sở kế hoạch Đầu tư là xong. Đó chỉ là vấn đề kỹ thuật”.

Nhiều chuyên viên trên thị trường nhận định, đề bạt này của Bộ Xây dựng là bước gạn lọc đầu tiên hoàn cảnh kinh doanh BDS của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, một dự án bất động sản nho nhỏ cũng có giá cả lên hàng trăm tỷ VND. Lúc này, 6 tỷ hay 50 tỷ VND không phải là quá lớn. Nếu lấy những con số này để soi chiếu phân tích năng lực của các chủ đầu tư là rất khó khả thi bán chung cư the pride hải phát. Chưa kể đến việc, để cung ứng tiêu chí của các cơ quan chức năng, những hình thức lách luật như doanh nghiệp trên cách thức là đầy đủ có khả năng xảy ra.

Hoàng Nga

VTV

Đằng sau thiệt trạng nhà chung cư chớ sổng đỏ tràn lan ở Hà Nội

Đằng sau hiện trạng nhà phố chung cư không sổ đỏ tràn lan ở Hà Nội

Để gỡ vướng cho công tác cấp sổ đỏ nhà phố ở, nhất là tại các khu chung cư, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân đô thị Hà Nội Vũ Hồng Khanh khẳng định sẽ không nương tay với vô luận vi phạm, thụ động nào phát sinh trong qui trình xét cấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, do quỹ đất ở càng ngày càng kì hạn hẹp, trong khi các căn hộ thương mại, lương thấp cứ đua nhau mọc lên đã khiến tình trạng chậm cấp sổ đỏ ở thành phố có dân số lớn thứ 2 cả nước vẫn còn phổ biến.

Chung cư “vắng bóng” sổ đỏ

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, tính đến nay trên địa bàn đô thị đã có 112.150 căn hộ xây dựng xong, giao kèo cho người quan tâm nhà mua ban nha dat ha noi gia re ban chung cu vov me tri. Hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường đã chỉ dẫn thủ thô lỗ và bắt đầu cấp 36.110 sổ đỏ cho bạn nhà; còn lại hơn 76.000 căn CĐT chưa làm các thủ thô lỗ cấp sổ đỏ cho bạn nhà phố theo quy định.

Ngoài ra, trên địa bàn thành thị Hà Nội hiện đang có 104.430 căn đang trong qui trình thi công dựng. Tuy nhiên, xét về tổng quan trong 6 tháng đầu năm 2014 thì các quận, huyện mới chỉ cấp được 9.701 sổ đỏ, đạt 24% kế hoạch.

Đơn cử như tại huyện Hoài Đức, dự án khu dân cư mới Bắc QL 32 được xây dựng từ năm 2008 và kết thúc năm 2012 với 784 căn biệt thự, liền kề. Cho đến nay, chủ đầu tư đã bàn giao 551/784 căn hộ cho người tham quan nhà phố nhưng hiện vẫn chưa có căn hộ nào được cấp sổ đỏ.

Dù tại các dự án bất động sản nhà ở xã hội, mà người lương bổng thấp rất quan tâm và chính quyền đang có chủ trương, chỉ cần người quan tâm nhận được biên bản giao kèo nhà mặt phố từ chủ đầu tư là có xác xuất được làm thủ thô lỗ cấp sổ đỏ.

Thế nhưng, thực tế tại các dự án nhà phố thu nhập thấp, mọi việc không giản dị như vậy. Ví dụ ở CT1 Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông) là dự án nhà thu nhập thấp bố thí điểm, bắt đầu trước hết của thành phố, được bàn giao sớm nhất trên cả nước. Thế nhưng, cho đến nay 328 nhà chung cư được đưa vào sử dụng từ tháng 4/2011, các hộ dân vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội lý giải một trong những nguyên do trọng điểm "góp phần" vào sự muộn màng này là do nhiều CDT chưa xong các thủ thô tục giấy tờ về đất cát đã thi công tác phẩm nhà ở và giao kèo nhà phố cho người mua.

Thậm chí, theo tiết lộ của ông Nghĩa, nhiều chủ đầu tư còn gây khó khăn cho cư dân nhà mặt phố trong việc xong hồ sơ như không thanh lý hợp đồng, không xuất hóa đơn giá trị gia tăng, không xác nhận hoàn tất nghĩa vụ tài chính cho khách hàng nhà.

Bên cạnh đó, một số CĐT còn không đáp ứng hồ sơ giấy tờ của đề án và tiến độ chấp hành đề án còn chậm, tiến độ giao kèo nhà không đúng thời khắc dự kiến, ảnh hưởng đến làm việc cấp sổ đỏ. Chính điều này đã khiến quyền và ích lợi hợp pháp của khách hàng nhà mặt phố luôn ở thế chông chênh, thậm chí không thể biết CDT có điều chỉnh dự án bất động sản hay không; có vi phạm ấn định về đất đai, quy hoạch, xây dựng có sai phép?.

Mệt với "ma trận" thủ thô tục hành chính

Để gỡ vướng cho công tác cấp sổ đỏ tại các chung cư, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, sở sẽ đòi hỏi CĐT khẩn cấp trương tổng hợp toàn bộ hồ sơ của khách hàng nhà đã hoàn thành bổn phận tài chính và nộp ngay về Văn phòng Đăng ký Đất đai.

Thực tế, đẩy nhanh công đoạn cấp sổ đỏ đang là nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý đất cát và nhà phố ở của thành phố Hà Nội. Tuy nhiên với cách làm, cách quản như hiện nay, nhiệm vụ này sẽ khó xong và quan trọng hơn là người dân còn “mệt”’ trước "ma trận" của thủ thô lỗ hành chính để sở hữu sổ đỏ.

Ở góc độ chuyên gia, giảng viên Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nguyên do của chậm cấp sổ đỏ tại các căn hộ là do quy trình cấp sổ đỏ mà CDT dự án bất động sản chịu bổn phận là một cơ chế không phù hợp.

"Do đó, để đẩy nhanh công đoạn cấp sổ đỏ cho người tham quan nhà, phương thức bản lề hiện nay là phải thay đổi thủ tục hành chính," giáo viên Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Cũng theo giáo viên Đặng Hùng Võ, hiện tại bạn nhà phố đang phải gánh mọi kết quả từ sai phạm của các CĐT trong quá trình thi hành dự án. Bởi vậy, cơ quan Nhà nước cần cấp sổ đỏ túc trực tiếp cho bạn nhà phố dự án. Cùng với đó, việc quản lý qui trình thực hiện đề án phải được thực thi đầy đủ độc lập với việc cấp sổ đỏ cho người quan tâm nhà.

“Tôi cho rằng, việc quản lý qui trình thi hành dự án bất động sản phải được thực thi hoàn toàn độc lập với việc cấp sổ đỏ cho cư dân nhà mua bán nhà đất thổ cư hà nội. Đây là sự thay đổi tư duy quản lý rất quan trọng, sự đổi thay vì ích lợi của người tiêu dùng và mang đến nhanh nhất giảm mật độ nhà ở phi chính thức”, giáo sư Đặng Hùng Võ khuyến nghị.

Trước đó, nhằm tháo gỡ những vướng mắc, gặp khó trong công tác cấp sổ đỏ cho cư dân nhà, Ủy ban Nhân dân thành thị Hà Nội bên cạnh Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã họp, thống nhất thủ pháp bóc tách bổn phận của CĐT với bạn nhà trong quá trình xét cấp sổ đỏ.

Theo đó, đại diện Ủy ban Nhân dân thành thị Hà Nội và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã yêu sách Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội bóc tách những nguyên nhân sai phạm của CĐT để tiếp thô lỗ xử lý.

Cùng với đó, Ủy ban Nhân dân thành thị cũng giục giã Ủy ban Nhân dân các quận, huyện, thị xã-nơi có dự án tiến bộ nhà ở, chủ trì kết hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất cát Hà Nội vận hành với các CDT để lập mưu hoạch cụ thể về làm việc cấp sổ đỏ, báo cáo các khó khăn, vướng mắc để kịp thời tháo gỡ nhằm đạt định mức hoạch định được giao.

Để cổ động công đoạn cấp sổ đỏ, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cũng đã đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường lập danh sách các CĐT không hợp tác, gây quấy rầy trong làm việc cấp sổ đỏ cho người tham quan nhà, thưa Đoàn kiểm tra liên ngành Thành phố thanh kiểm tra việc thi hành luật pháp của chủ đầu tư.

Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cũng đòi hỏi Sở Tài nguyên và Môi trường đề bạt phong tỏa tài khoản tại ngân hàng đối với chủ đầu tư; Thu hồi đất hoặc thu hồi đối với quỹ nhà mặt phố chưa bán; không giao đất để thực hiện đề án khác trên địa bàn Thành phố; Thông báo trên ranh giới cả nước về vi phạm của chủ đầu tư..

Hùng Võ

Vietnam+

Bán kênh giá như căn hộ: Lách luật hoặc thổi giá?

Bán chênh giá căn hộ: Lách luật hay thổi giá?

So với giá gốc CDT đưa ra, khi mở giao dịch qua sàn, các chung cư tại dự án bất động sản HH4B Linh Đàm chênh hơn 2 triệu đồng/m2, Green Stars (Phạm Văn Đồng), CT1 Trung Văn tại Hà Nội đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.

Vì sao nhiều nhà chung cư đang được chào chuyển nhượng tại Hà Nội lại có tiền chênh lớn như vậy? Phóng viên đã khảo trung thành một loạt sàn mua bán bất động sản để tìm lời giải cho hiện tượng bất thường này.

 

So với giá gốc CDT đưa ra, khi mở chuyển nhượng qua sàn, các căn hộ tại một số đề án đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.

Không “lách luật”, sẽ lỗ

Đó là khẳng định của ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc sàn bất động sản Nhadat24.net.

Ông Quỳnh lý giải: “Làm dự án bất động sản BDS hiện nay khó lắm ban nha dat mat duong ven ho tay mua ban biet thu lien ke gia re. Đối với cả CĐT cũng như sàn giao dịch, lợi nhuận không nhiều mà giá thành ngoài sổ sách rất lớn, nếu không tìm cách “lách” thì chẳng thể trụ được.

“Xuất hiện giá chênh, một phần còn do các sàn tính theo giá thành gia tăng của sản phẩm, công đoạn thi công tăng đến đâu, giá thành sẽ tăng theo đến đấy. Thực tế, có nhiều sàn đã song hành với CĐT từ khi dự án bất động sản còn dang dở và phân khúc còn trầm lắng.

Chẳng hạn dự án A được xây dựng kế hoạch giao dịch 23 triệu đồng/m2 như trong GĐ đã hoàn thành phần móng, đang thi công thô, không có hoặc rất ít người quan tâm chú ý đến thì có sàn đã kí cược để được tiếp thị độc quyền với giá thỏa thuận là 21 triệu đồng/m2.

Như vậy, bản tính là sàn này mua sỉ để bán lẻ nhưng gia tộc phải mua cả sự rủi ro. Nay, đề án đang trong qui trình hoàn thiện, khi chính thức mở bán, dựa trên giá kỳ vọng trước đây và thực tế ấm lên của thị trường, tất nhiên các sàn phải chào mua bán giá cao hơn”, ông Quỳnh cho hay thêm.

Về vấn đề này, ông Bùi Viết Thanh, Giám đốc sàn nhà đất Hoàng Vương cũng nhận định: giá chênh chỉ xảy ra với các dự án bất động sản được nhiều bạn quan tâm chứ còn tóm lại toàn thị trường, vấn đề huy động vốn vẫn rất khó khăn. Bởi quan tâm nhà mặt phố ở của người dân rất lớn nhưng số dự án bất động sản cung cấp được kỳ vọng của gia tộc không nhiều. Hơn nữa, ngày nay cư dân có nhiều cơ hội so đo giữa các dự án, các CDT trên thị trường, họ biết dự án nào giá bao nhiêu thì có khả năng chấp nhận được.

Vì thế trên thực tế, nhiều sản phẩm khuyến mãi lớn vẫn không có người mua, nhưng không ít đề án giao dịch chênh lớn, người dân vẫn đổ xô đi mua. Nhiều năm trước, khi thị trường sốt nóng thì giá chênh là giá ảo nhưng nay giá chênh là sát với giá trị thực. Tiền chênh đó, các sàn phải thanh toán rất nhiều việc như trả lương bổng cho đội ngũ chuyển nhượng hàng, giá thành truyền thông, truyền bá dự án bất động sản và nhiều giá thành trung thực khác...

Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, giá được các CĐT tấp tễnh với các sàn trước đây là giá bán được tính theo tim tường, nay tấp tễnh phải tính theo diện tích thông suốt thủy thì đương nhiên, khi chào chuyển nhượng ra thị trường, các sàn phải toan tính lại nên có độ hợm hĩnh giữa giá CĐT đưa ra và giá giao dịch hiện nay...

Kiểm rà soát chặt hơn

Tuy nhiên, theo bà Ngô Hương Giang, quản lý cấp cao doanh nghiệp Savills Việt Nam, không loại trừ tình trạng đầu cơ thổi giá. Bởi thực chất, nhu cầu đầu cơ vẫn thường thường tồn tại và là một thành phần bít tất yếu của thị trường bất động sản, chỉ là họ có thời cơ hoạt động không mà thôi. Trong thời khắc qua, phân khúc đóng băng, giới đầu cơ gần như án binh bất động, nay gia tộc có hoàn cảnh quay trở lại thị trường.

Tuy nhiên, làm việc đầu cơ cũng chỉ xảy ra ở một số dự án bất động sản chứ rất khó gây nên trào lưu như trước. Bởi mặc dù số lượng giao dịch nhà phố ở đã tăng lên nhưng tín hiệu phục hồi chưa thực thụ diễn ra trên toàn thị trường.

Một trong những yếu tố tạo hoàn cảnh cho đầu cơ thổi giá, theo Savills, là sự thiếu minh bạch của phân khúc bất động sản. Đến nay, các thông báo về phân khúc vẫn còn mập mờ, các số liệu thưa chưa phản ảnh đúng thực tế, các văn bản quy bất hợp pháp luật còn chưa chặt chịa chẽ.

Lợi dụng hiện trạng này, có CDT đưa ra giá chuyển nhượng thấp để được vay gói 30.000 tỷ đồng nhưng khi chào chuyển nhượng trên sàn thì người dân chẳng thể diện kiến được với giá đấy.

Nhiều nhà phố đầu cơ, bao gồm cả một số sàn mua bán BĐS cũng nhân thời cơ để đẩy giá lên cao, có dự án từ sáng đến chiều đã chênh hàng chục triệu đồng. Nếu thực trạng này còn tồn tại sẽ làm lũng đoạn giá, ảnh hưởng không nhỏ đến nỗ lực của các nhà phố làm biệt đãi và các chủ đầu tư đích thật nhằm lấy lại niềm tin của người dân đối với thị trường bất động sản.

Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn BDS Maxland khẳng định: tiền chênh một phần là do chính sách chuyển nhượng hàng của chủ đầu tư, nhưng chủ yếu là do mắt xích trung gian đẩy lên để ăn chênh lệch. Tái hiện hiện trạng này là do những yếu kém trong quản lý.

Nếu là công trình thông thường thì chuyển nhượng thế nào cũng được nhưng BĐS là loại thương phẩm đặc biệt, xây dựng ở đâu phải nằm trong quy hoạch, CĐT phải cung cấp đủ điều kiện về trình độ đầu tư, về phòng cháy chữa cháy... mới được phép thi công dựng. Nhà nước đã quản lý chặt chẽ trong thi công thì nên quản lý tốt mắt xích sau thi công dựng, cụ thể là mắt xích chuyển nhượng hàng.

Trước đây, đặt ra lăm le phải mua bán BĐS qua sàn nhưng nay do không quản lý được, lại đề xuất bỏ. Việc bỏ sàn sẽ tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển, nhiều chủ đầu tư cũng bắt tay với khâu trung gian nâng giá, ăn chênh ngoài sổ sách để trốn thuế hoặc phủ phục vụ ích lợi của một số cá nhân...

“Thay vì bỏ, chúng ta cần có những dự định thích hợp để quản lý tốt chuyển nhượng qua sàn. Điều này giúp Nhà nước mua được thông tin, số liệu thống kê về phân khúc chuẩn xác hơn, ranh giới được thực trạng rửa tiền, chống tham nhũng, tránh thất thu thuế ban chung cu vov me tri gia re. Không kiểm rà làm việc bán BĐS nữa còn làm cho thị trường khi “nóng” giá sẽ bị đẩy lên rất cao, ảnh hưởng đến an sinh tầng lớp nhưng khi xuống sẽ rơi tự do, gây thụ động cho nền kinh tế”.

Phan Dương

vneconomy

Savills: Biệt thự còn hoàn thiện tăng giá nhẹ

Savills: Biệt thự đang xong tăng giá nhẹ

Trong khi giá chào giao dịch nhàng nhàng của thị trường biệt thự, liền kề giảm nhẹ thì đối với các trường hợp đang hoàn thiện tăng giá từ 1% đến 6%.

Thông tin về tình cảnh thị trường BDS quý II, Savills cho hay, giá chào mua bán biệt thự, liền kề nhàng nhàng tiếp theo đạt dao động 41 triệu đồng mỗi m2 ban biet thu duong ven ho tay bán biệt thự cầu giấy giá rẻ. Trong đó mức chào giao dịch cao nhất thuộc về quận Tây Hồ ở ngưỡng 105 triệu đồng mỗi m2. Giá villa liền kề thấp nhất ở Quốc Oai với 18 triệu đồng mỗi m2.

Theo bà Ngô Hương Giang, quản lý cấp cao của Savills, có hơn 4.000 mua bán thành tựu trong 3 tháng qua. Trong đó, giá chào bán thứ cấp làng nhàng của biệt thự và liền kề giảm nhẹ, dao động 0,3-0,4% so với quý trước. Tuy nhiên, tại các dư án đang trong GĐ hoàn thành ở địa điểm tại Cầu Giấy, Từ Liêm, Hà Đông và Hoài Đức, giá chào giao dịch tăng từ 1% đến 6%.

“Phân khúc biệt thự, liền kề chịu sức ép canh tranh từ nhà mặt phố thổ cư và chung cư ngày càng lớn do mức giá phù hợp với túi tiền tài người tham quan hơn”, bà Giang cho hay.

Theo Savills, thông suốt tư liên tịch 01 cho phép thế chấp nhà phố ở trong tương lai dự định sẽ góp phần cải thiện quan tâm thị trường sắp tới.

Trong quý II, có một dự án bất động sản mới được chào chuyển nhượng ở quận Hoàng Mai và một số dự án bất động sản chào giao dịch lại. Tổng nguồn cung trong quý đạt 29.400 căn. Trong quý tới, nguồn cung biệt thự, liền kề đến từ 85 dự án tại 16 quận ban chung cu nam trung yen gia re. Tuy nhiên, 66% số đề án vẫn đang trong diện quy hoạch, 27% đang ở GĐ phóng thích mặt bằng.

Hoàng Lan

vnexpress

Địa ốc Sacom mở quy hàng cà phê bất động sản

Địa tù và Sacom mở quán cà phê BĐS

Có một blogger từng nói rằng: “Quán cà phê là một bức tranh xã hội sinh động, giúp những người thực sự quan tâm đến quần chúng xem mạch được nhu cầu chân chính của một thành phần công chúng”.

CTCP Đầu tư và Phát triển Sacom (HOSE: SAM), một trong những doanh nghiệp trước nhất niêm yết trên sàn chứng khoán, được biết đến bởi ngành nghề kinh doanh lâu đời là các loại dây cáp mua ban nha dat ha noi gia re bán nhà đất biệt thự cầu giấy. Sau khi sắm được một số kết quả tốt và “dư giả” trong chuyên ngành này, SAM đã thành lập doanh nghiệp con là CTCP Địa ốc Sacom (SamLand) tập kết vào hướng mua bán BĐS ở phân khúc căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và biệt thự.

Những biến động khôn lường của phân khúc BDS đã khiến cho không ít công ty sa vào “những vũng lầy” và không thể thoát ra. May mắn thay, gần như tất thảy các dự án bất động sản BDS của SamLand hình thành từ vốn tự có thay vì đi vay, bên cạnh đó là những vị thế đắc địa. Song tuồng như tảng băng nhóm nhà đất khá lớn và lạnh khiến cho cung và cầu vẫn chưa tìm đến được nhau nhiều. Trước những trở ngại trong việc đốc thúc bán hàng thị trường bất động sản, tại sàn bán bất động sản số 240 Tạ Quang Bửu, phường 5, quận 8,TP Hồ Chí Minh, SamLand đã khai trương quán cà phê BĐS mang tên SAMLAND COFFEE vào ngày 05/07.

Ông Đỗ Văn Trắc-TGĐ SAM , bà Hồ Thị Thu Hương-Phó TGĐ SAM và ông Lê Như Thạch-TGĐ SamLand cắt băng đảng khai trương SamLand Coffee

Có thể nói SamLand Coffee là một trong những quán cà phê BDS đầu tiên ở TP Hồ Chí Minh nên đây được kỳ vọng sẽ là nơi tụ tập giới nhà đất tại địa bàn thành phố ban chung cu vov me tri gia re. Quán vị trí trong khu phức hợp của căn hộ cấp cao Sacom Giai Việt-Block B1 và sàn nhà đất SamLand.

Bên cạnh đó tại đây cũng trực tiếp giới thiệu các sản phẩm vốn vay mua căn hộ của bốn ngân hàng là Á Châu (HOSE: ACB), Phát triển tp Hồ Chí Minh (HDBank), BIDV (HOSE: BID) và Eximbank (HOSE: EIB).

Một số hình ảnh về SamLand Coffee:

Trần Hạnh

Lợi hại quỹ đất

Lợi hại quỹ đất

Doanh nghiệp BDS nắm quỹ đất lớn trong tay chưa hẳn đã là tốt ban nha dat quan cau giay gia re. Khoảng 4 năm trước, trong buổi giới thiệu trước khi niêm yết trên sàn chứng khoán, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt của Công ty Bất động sản Phát Đạt (PDR) từng nói rằng đắc địa của Công ty là rất sáng sủa vì họ nắm trong tay quỹ đất khá lớn (gần 300 ha tại TP.HCM, Quãng Ngãi và Cam Ranh) ban chung cu vov me tri. Đặc biệt, phần lớn trong số đó nằm tại ở địa điểm tại Quận 7 (TP.HCM) và hầu hạ hết đều được duyệt y làm đề án nhà ở cao tầng, vốn đem lại lợi nhuận cao hơn so với các dự án bất động sản nhà phố ở thấp tầng.

Ai quan tâm đến lĩnh vực BDS đều biết rằng đặc trưng của doanh nghiệp trong ngành này là có quỹ đất lớn sẽ đồng nghĩa với lợi thế phát triển. Vì vậy, đợt chào chuyển nhượng lần đó của Phát Đạt đã diễn ra khá thành công và được các nhà mặt phố đầu tư đón nhận nhiệt tình. Tuy nhiên, nếu so về thế mạnh quỹ đất thì Phát Đạt vẫn còn phải đứng sau nhiều danh tiếng khác trong làng nhà đất Việt Nam.

Cái tên trước hết phải nhắc đến là VinGroup (VIC). Theo bẩm nghiên cứu mới đây của Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), tính đến cuối 2013, qua thương hiệu Vincom, VinGroup sở hữu 23 dự án bất động sản bất động sản với tổng quỹ đất lên đến 10,03 triệu m2. Còn với thương hiệu Vinpearl, VinGroup đang mua được 15 dự án với quỹ đất 60,71 triệu m2. Cộng lại, tổng quỹ đất của VinGroup là gần 70 triệu m2.

Kế đến là Hoàng Anh Gia Lai (HAG). Dù không còn xem nhà đất là mảng kinh doanh chủ lực và đang dần thoái vốn khỏi nhiều dự án, nhưng quỹ đất của Công ty này vẫn gần 1 triệu m2. Còn theo bản cáo bạch mà Hoàng Anh Gia Lai đã công bố, họ từng mua được tới 2,5 triệu m2 đất sạch để thi công chung cư và văn phòng. Gần đây nhất, Hoàng Anh Gia Lai vừa mua bán dự án Đông Nam (Thủ Đức, TP.HCM) có tổng diện tích 35,5 ha cho Tập đoàn Him Lam với tài chính lên đến 1.050 tỉ đồng.

Một doanh nghiệp khác có quỹ đất được tính bằng triệu m2 là Tập đoàn Hà Đô (HDG). Đơn vị này có quỹ đất rất lớn, khoảng 2 triệu m2 đất sạch và mới chỉ thường dùng một nửa. Nhưng cần nhớ rằng Hà Đô cũng có một lợi thế rất lớn để tiến bộ quỹ đất nhờ vào gốc là doanh nghiệp túc trực thuộc Bộ Quốc phòng (thành lập vào năm 1990 và cổ phần hóa năm 2004).

Bên cạnh những ông lớn kể trên, vẫn còn những neo người vị khác có khả năng đang nắm trong tay hàng triệu m2 đất nhưng chưa được công bố rộng rãi do gia tộc vẫn chưa niêm yết. Một số cái tên có thể nêu ra ở đây là Him Lam, Bitexco, Nam Cường hay SunGroup.

Ngoài ra, những doanh nghiệp có quỹ đất vài trăm nghìn m2 cũng có thể được xem là những ông lớn trong ngành bất động sản. Ví dụ như Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) với quỹ đất 657 ha, Công ty Bất động sản Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal - SCR) với quỹ đất gần 600 ha, BCCI với gần 500 ha, Công ty Cổ phần Đầu tư Khang Điền khoảng 100 ha. Gần đây, FLC Group cũng cho thấy tham vọng trở nên nhà tiến bộ BDS lớn phê chuẩn hình thức hợp tác, chuyển nhượng dự án. Hiện FLC đã nắm giữ quỹ đất gần 1.000 ha ở Hà Nội và các khu vực lân cận.

Xét đến nhân tố nước ngoài, VinaCapital là cái tên đang nắm trong tay một quỹ đất khá lớn tại Việt Nam. Tính đến ngày 31.6.2013, phê duyệt 2 quỹ Vinaland (VNL, chuyên đầu tư vào bất động sản) và VOF (đầu tư cổ phần tư nhân, bất động sản), VinaCapital đã có hơn 800 ha đất có được toàn bộ hoặc nắm cổ phần chi phối. Trong đó, có 2 dự án lớn đang bắt đầu là Danang Beach Resort (VNL và VOF nắm 100%) và Đại Phước Lotus (VNL và VOF nắm 72%).

Còn Keppel Land, tuy không có con số cụ thể về quỹ đất dự trữ của neo người vị này nhưng với thâm niên 20 năm đầu tư BĐS tại thị trường Việt Nam, đây là một cái tên không thể không nhắc tới. Nhà đầu tư đến từ Singapore này đang nắm trong tay hơn 20 dự án về nhà mặt phố ở, thương mại, văn phòng và đặt ra mục tiêu tiến bộ quỹ nhà mặt phố ở 22.000 căn tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tuy nhiên, quỹ đất lớn mới chỉ là một nửa câu chuyện. Theo các chuyên viên về bất động sản, doanh nghiệp nào trong ngành có nhiều quỹ đất với giá vốn trên sổ sách thấp hơn so với giá thực tại thì tất yếu sẽ có an toàn mua bán cao trong tương lai. Điều này không cần bàn cãi. Nhưng trong bối cảnh phân khúc thiếu thốn như hiện nay, nếu thị trường nhà đất không ấm lên và hàng tồn kho của các doanh nghiệp tiếp thô tục tăng thì những cô đơn vị dùng vốn vay để phát triển quỹ đất sẽ trụ được bao lâu với gánh nặng nợ nần?

“Nếu nhìn theo hướng tích cực thì chuyện Nam Long sắm được 567 ha đất, với hơn 90% trong đó là đất sạch, chính là lợi thế vì mỗi doanh nghiệp đều có chiến lược ngắn và dài hạn. Đương nhiên, những dự án mang tính dài hạn thì khó có xác xuất thấy được lợi nhuận trước mắt”, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Nam Long, nhận xét.

Ông Quang hoàn toàn có khả năng tự tín khi cho rằng quỹ đất lớn chính là lợi thế của Nam Long. Hầu hết các đề án của Nam Long đều được đầu tư bằng vốn chủ sở hữu, thế nên tỉ lệ nợ vay để phát triển quỹ đất là khá thấp. Tính đến hết năm 2013, tổng số nợ của Nam Long là 1.741 tỉ đồng (phần lớn là nợ khách hàng) trong khi tổng tài sản là 3.323 tỉ đồng. Tuy nhiên, không có nhiều doanh nghiệp nhà đất có xác xuất tiếp cận được các quỹ đầu tư nước ngoài sớm như Nam Long để có xác xuất có tiền mua quỹ đất.

Với đặc điểm là sử dụng nợ để thực hiện đầu tư dự án, tỉ lệ nợ ở các doanh nghiệp BDS có khả năng đạt đến mức cao nhất 80% theo hình thức vay cao nhất mà Ngân hàng Nhà nước cho phép (cho vay đề án 80-20). Điều này cũng có tức là rất nhiều doanh nghiệp BDS có quỹ đất lớn thường phải đối diện với khoản nợ lớn.

Phát Đạt là một trường hợp như vậy. Theo thưa tài chính đến hết năm 2013, tổng nợ của Phát Đạt đã lên đến 4.230 tỉ đồng, trong khi tổng tài sản là 5771 tỉ đồng. Tương tự, Công ty Bất động sản Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) cũng phải ôm một điều khoản nợ lên đến 3.075 tỉ đồng so với tổng của cải là 5.359 tỉ đồng ban chung cu vov me tri gia re.

Lưu Đức

Nhịp cầu đầu tư

Bộ Xây dựng: 6 điểm bất cập trong Luật ghê doanh BĐS

Bộ Xây dựng chỉ ra 6 điểm bất cập trong Luật Kinh doanh BDS cần được sửa đổi để thích hợp với thực tiễn...

mua ban nha dat ha noi gia re ban chung cu vov me tri. " onerror="loadErrorImage2(this,'http://s.cafef.vn/storageimage.ashx?width=0&height=0&image=http%3a%2f%2fimages1.cafef.vn%2fImages%2fUploaded%2fShare%2f8a010923642b7bc979a379e399d7ca78%2f2014%2f05%2f27%2f04bde3c4194.jpg&title=B%e1%bb%99+X%c3%a2y+d%e1%bb%b1ng%3a+6+%c4%91i%e1%bb%83m+b%e1%ba%a5t+c%e1%ba%adp+trong+Lu%e1%ba%adt+kinh+doanh+B%c4%90S','http://cafef.vcmedia.vn/thumb_w/660/Images/Uploaded/Share/8a010923642b7bc979a379e399d7ca78/2014/05/27/04bde3c4194.jpg');" src="http://bantinnhadat.vn/uploads/articles/2014/05/cafef-fff0bc82409957f49735252b7428bc7e.jpeg" width="498" height="278" />

Nhà nước vẫn chưa thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của phân khúc bất động sản, dẫn đến thời điểm qua phát triển thiếu ổn định, tiến bộ theo “phong trào”, theo “đám đông” diễn ra phổ biến.

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo tổng kết việc thi hành Luật Kinh doanh BDS sau hơn 7 năm triển khai, từ 2006 - 2013.

Theo cơ quan này, ngoài một số ưu điểm, đóng góp nhất mực cho hoạt động của thị trường nhà đất cũng như nền kinh tế, luật đã phát sinh không ít những bất cập, không hợp lý với thực tiễn. Trên cơ sở bao quát lại, Bộ Xây dựng chỉ ra 6 điểm tồn tại cụ thể của Luật Kinh doanh bất động sản, cần được sửa đổi.

Thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa ấn định đủ các chế tài để tạo lập một thị trường nhà đất phát triển đồng bộ và lành mạnh, Nhà nước vẫn chưa thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định, nhất là đối với phân khúc BĐS nhà mặt phố ở, tình trạng đầu tư tự phát, theo “phong trào”, theo “đám đông” diễn ra phổ biến.
Cùng với đó, giá thành BDS tăng cao, cộng với thực trạng đầu cơ, kích giá, tạo giá ảo vượt quá khả năng chi trả. Khi phân khúc bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, cộng thêm việc các bank thắt chặt vốn vay tín dụng BĐS thì thị trường lại rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài, giá thành sụt giảm; tồn kho, dư thừa nhiều các loại bất động sản cao cấp, trong khi lại thiếu các loại nhà mặt phố ở phù hợp với học lực số tiền của số đông người dân.

Mặt khác, mặc dù pháp luật hiện hành đã có tấp tễnh về thu hồi dự án bất động sản nếu không tiến hành hoặc bắt đầu phát triển chậm độ, dự định CĐT phải có vốn từ 15-20% để đảm bảo trình độ số tiền thi hành dự án ban biet thu cau giay gia re. Tuy nhiên, thực tại cho thấy những ấn định này chưa thể khắc phục được tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ, để đất hoang hóa, lãng phí, gây phẩn bộ trong xã hội.
Thứ hai, ranh giới điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sảnhiện hành chưa có dự định để phân biệt rõ đối tượng mua bán nhà đất phải đăng ký mua bán theo lăm le và đối tượng không thuộc diện kinh doanh bất động sản, dẫn đến hiện trạng nhiều tổ chức, doanh nghiệp, có đầu tư xây dựng, mua BDS nhưng chỉ để thường dùng cho sản xuất, kinh doanh, văn phòng làm việc, …
Trong quá trình sử dụng có quan tâm bán, cho thuê do thừa thãi hoặc không còn nhu cầu sử dụng, nhất là đối với các hộ gia đình, cá nhân chủ nghĩa có nhu cầu bán, cho thuê nhà phố ở, bất động sản của mình do nhu cầu cuộc sống mà cũng phải đăng ký kinh doanh, phải thành lập pháp nhân, phải có vốn pháp định theo ấn định thì mới được bán, cho thuê nhà phố ở, BĐS là không phù hợp thực tế, không có tính khả thi.

Thứ ba, Luật Kinh doanh BDS hiện hành đã cho phép tổ chức, cá nhân chủ nghĩa nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sảnđể gây sự để ý tới nguồn lực đầu tư ngoại quốc vào chuyên ngành bất động sản.

Tuy nhiên, luật hiện hành còn hạn chế về giới hạn hoạt động, mới chỉ cho phép tổ chức, cá nhân dịp chủ nghĩa nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dưới 2 hình thức là đầu tư tạo dựng nhà, công trình thi công để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; mà chưa cho phép chuyển nhượng và thuê nhà đất để cho thuê lại.
Theo Bộ Xây dựng, những phạm vi này đã tạo ra sự không đồng đẳng giữa các thành phần kinh tế khi tham dự phân khúc bất động sản, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, từ đó giới hạn rất nhiều việc thu hút các nguồn lực đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
Thứ tư, về các loại nhà đất được đưa vào kinh doanh, luật hiện hành cho phép mua, mua bán nhà, tác phẩm thi công có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, nhưng đối với việc cho thuê, cho thuê mua nhà, tác phẩm thì phải là nhà, sản phẩm xây dựng đã có sẵn, không cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, tác phẩm thi công hình thành trong tương lai.
Những ấn định này đã ranh giới trình độ huy động vốn, tìm kiếm từng phần công trình của chủ đầu tư dự án, cũng như chưa tạo hoàn cảnh tiện lợi cho các tổ chức, cá nhân dịp chủ nghĩa có quan tâm thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai để có khả năng đặt hàng, ký kết hợp đồng trước khi sản phẩm được hoàn thành.

Cùng với đó là phạm vi việc tham gia bên cạnh chủ đầu tư dự án trong việc xong thiết kế, giám trung thành qui trình thi công xây dựng, hoàn thành nhà đất để BĐS sau khi hoàn tất sẽ cung cấp đúng quan tâm sử dụng của bên thuê, thuê mua bất động sản, không phải tốn kém, phung phá để cải tạo, tu sửa lại cho thích hợp với công năng, mục đích, đề nghị sử dụng.

Thứ năm, luật hiện hành lăm le tổ chức, cá nhân mua bán bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải phê chuẩn sàn chuyển nhượng bất động sản.
Quy định này đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh lao vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, tăng thêm giá thành và góp phần đẩy giá, tạo bán ảo, không đạt được mục tiêu là nơi mua bán để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho phân khúc bất động sản, song song tấp tễnh này đã làm hạn chế quyền tự chủ trong mua bán của các doanh nghiệp.
Hơn nữa việc lăm le bắt buộc chuyển nhượng BĐS phải phê duyệt sàn là không phù hợp, không hiệu quả đối với thị trường BDS “trầm lắng”, khi mà CDT đã giảm giá, khuyến mại, chào chuyển nhượng rầm rộ, công khai trên các công cụ thông báo dân chúng mà vẫn không chuyển nhượng được hàng, các Sàn gần như chơi có giao dịch, nhiều Sàn phải đóng cửa, …

Thứ sáu, trình độ và khả năng của hàng ngũ môi giới rất quan trọng, trong khi luật hiện hành quy định về hoàn cảnh của người được cấp chứng chỉ phân phối BDS quá dễ dàng, không phải qua kiểm tra, sát hạch lạc về năng lực dẫn đến hiện trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới nhà đất yếu về chuyên môn, yếu kém về đạo đức mua bán dẫn đến hiện trạng làm việc “chụp giật”, gây thiệt thòi cho khách hàng, thậm chí còn góp phần làm lũng đoạn thị trường, gây ra những “cơn sốt ảo” để kiếm lợi.

Theo Vneconomy