Bộ Xây dựng chỉ ra 6 điểm bất cập trong Luật Kinh doanh BDS cần được sửa đổi để thích hợp với thực tiễn...
Bộ Xây dựng vừa có báo cáo tổng kết việc thi hành Luật Kinh doanh BDS sau hơn 7 năm triển khai, từ 2006 - 2013.
Theo cơ quan này, ngoài một số ưu điểm, đóng góp nhất mực cho hoạt động của thị trường nhà đất cũng như nền kinh tế, luật đã phát sinh không ít những bất cập, không hợp lý với thực tiễn. Trên cơ sở bao quát lại, Bộ Xây dựng chỉ ra 6 điểm tồn tại cụ thể của Luật Kinh doanh bất động sản, cần được sửa đổi.
Thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa ấn định đủ các chế tài để tạo lập một thị trường nhà đất phát triển đồng bộ và lành mạnh, Nhà nước vẫn chưa thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định, nhất là đối với phân khúc BĐS nhà mặt phố ở, tình trạng đầu tư tự phát, theo “phong trào”, theo “đám đông” diễn ra phổ biến.
Cùng với đó, giá thành BDS tăng cao, cộng với thực trạng đầu cơ, kích giá, tạo giá ảo vượt quá khả năng chi trả. Khi phân khúc bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, cộng thêm việc các bank thắt chặt vốn vay tín dụng BĐS thì thị trường lại rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài, giá thành sụt giảm; tồn kho, dư thừa nhiều các loại bất động sản cao cấp, trong khi lại thiếu các loại nhà mặt phố ở phù hợp với học lực số tiền của số đông người dân.
Mặt khác, mặc dù pháp luật hiện hành đã có tấp tễnh về thu hồi dự án bất động sản nếu không tiến hành hoặc bắt đầu phát triển chậm độ, dự định CĐT phải có vốn từ 15-20% để đảm bảo trình độ số tiền thi hành dự án ban biet thu cau giay gia re. Tuy nhiên, thực tại cho thấy những ấn định này chưa thể khắc phục được tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ, để đất hoang hóa, lãng phí, gây phẩn bộ trong xã hội.
Thứ hai, ranh giới điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sảnhiện hành chưa có dự định để phân biệt rõ đối tượng mua bán nhà đất phải đăng ký mua bán theo lăm le và đối tượng không thuộc diện kinh doanh bất động sản, dẫn đến hiện trạng nhiều tổ chức, doanh nghiệp, có đầu tư xây dựng, mua BDS nhưng chỉ để thường dùng cho sản xuất, kinh doanh, văn phòng làm việc, …
Trong quá trình sử dụng có quan tâm bán, cho thuê do thừa thãi hoặc không còn nhu cầu sử dụng, nhất là đối với các hộ gia đình, cá nhân chủ nghĩa có nhu cầu bán, cho thuê nhà phố ở, bất động sản của mình do nhu cầu cuộc sống mà cũng phải đăng ký kinh doanh, phải thành lập pháp nhân, phải có vốn pháp định theo ấn định thì mới được bán, cho thuê nhà phố ở, BĐS là không phù hợp thực tế, không có tính khả thi.
Thứ ba, Luật Kinh doanh BDS hiện hành đã cho phép tổ chức, cá nhân chủ nghĩa nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sảnđể gây sự để ý tới nguồn lực đầu tư ngoại quốc vào chuyên ngành bất động sản.
Tuy nhiên, luật hiện hành còn hạn chế về giới hạn hoạt động, mới chỉ cho phép tổ chức, cá nhân dịp chủ nghĩa nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dưới 2 hình thức là đầu tư tạo dựng nhà, công trình thi công để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; mà chưa cho phép chuyển nhượng và thuê nhà đất để cho thuê lại.
Theo Bộ Xây dựng, những phạm vi này đã tạo ra sự không đồng đẳng giữa các thành phần kinh tế khi tham dự phân khúc bất động sản, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, từ đó giới hạn rất nhiều việc thu hút các nguồn lực đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
Thứ tư, về các loại nhà đất được đưa vào kinh doanh, luật hiện hành cho phép mua, mua bán nhà, tác phẩm thi công có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, nhưng đối với việc cho thuê, cho thuê mua nhà, tác phẩm thì phải là nhà, sản phẩm xây dựng đã có sẵn, không cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, tác phẩm thi công hình thành trong tương lai.
Những ấn định này đã ranh giới trình độ huy động vốn, tìm kiếm từng phần công trình của chủ đầu tư dự án, cũng như chưa tạo hoàn cảnh tiện lợi cho các tổ chức, cá nhân dịp chủ nghĩa có quan tâm thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai để có khả năng đặt hàng, ký kết hợp đồng trước khi sản phẩm được hoàn thành.
Cùng với đó là phạm vi việc tham gia bên cạnh chủ đầu tư dự án trong việc xong thiết kế, giám trung thành qui trình thi công xây dựng, hoàn thành nhà đất để BĐS sau khi hoàn tất sẽ cung cấp đúng quan tâm sử dụng của bên thuê, thuê mua bất động sản, không phải tốn kém, phung phá để cải tạo, tu sửa lại cho thích hợp với công năng, mục đích, đề nghị sử dụng.
Thứ năm, luật hiện hành lăm le tổ chức, cá nhân mua bán bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải phê chuẩn sàn chuyển nhượng bất động sản.
Quy định này đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh lao vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, tăng thêm giá thành và góp phần đẩy giá, tạo bán ảo, không đạt được mục tiêu là nơi mua bán để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho phân khúc bất động sản, song song tấp tễnh này đã làm hạn chế quyền tự chủ trong mua bán của các doanh nghiệp.
Hơn nữa việc lăm le bắt buộc chuyển nhượng BĐS phải phê duyệt sàn là không phù hợp, không hiệu quả đối với thị trường BDS “trầm lắng”, khi mà CDT đã giảm giá, khuyến mại, chào chuyển nhượng rầm rộ, công khai trên các công cụ thông báo dân chúng mà vẫn không chuyển nhượng được hàng, các Sàn gần như chơi có giao dịch, nhiều Sàn phải đóng cửa, …
Thứ sáu, trình độ và khả năng của hàng ngũ môi giới rất quan trọng, trong khi luật hiện hành quy định về hoàn cảnh của người được cấp chứng chỉ phân phối BDS quá dễ dàng, không phải qua kiểm tra, sát hạch lạc về năng lực dẫn đến hiện trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới nhà đất yếu về chuyên môn, yếu kém về đạo đức mua bán dẫn đến hiện trạng làm việc “chụp giật”, gây thiệt thòi cho khách hàng, thậm chí còn góp phần làm lũng đoạn thị trường, gây ra những “cơn sốt ảo” để kiếm lợi.
Theo Vneconomy
