So với giá gốc CDT đưa ra, khi mở giao dịch qua sàn, các chung cư tại dự án bất động sản HH4B Linh Đàm chênh hơn 2 triệu đồng/m2, Green Stars (Phạm Văn Đồng), CT1 Trung Văn tại Hà Nội đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.
Vì sao nhiều nhà chung cư đang được chào chuyển nhượng tại Hà Nội lại có tiền chênh lớn như vậy? Phóng viên đã khảo trung thành một loạt sàn mua bán bất động sản để tìm lời giải cho hiện tượng bất thường này.
So với giá gốc CDT đưa ra, khi mở chuyển nhượng qua sàn, các căn hộ tại một số đề án đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.
Không “lách luật”, sẽ lỗ
Đó là khẳng định của ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc sàn bất động sản Nhadat24.net.
Ông Quỳnh lý giải: “Làm dự án bất động sản BDS hiện nay khó lắm ban nha dat mat duong ven ho tay mua ban biet thu lien ke gia re. Đối với cả CĐT cũng như sàn giao dịch, lợi nhuận không nhiều mà giá thành ngoài sổ sách rất lớn, nếu không tìm cách “lách” thì chẳng thể trụ được.
“Xuất hiện giá chênh, một phần còn do các sàn tính theo giá thành gia tăng của sản phẩm, công đoạn thi công tăng đến đâu, giá thành sẽ tăng theo đến đấy. Thực tế, có nhiều sàn đã song hành với CĐT từ khi dự án bất động sản còn dang dở và phân khúc còn trầm lắng.
Chẳng hạn dự án A được xây dựng kế hoạch giao dịch 23 triệu đồng/m2 như trong GĐ đã hoàn thành phần móng, đang thi công thô, không có hoặc rất ít người quan tâm chú ý đến thì có sàn đã kí cược để được tiếp thị độc quyền với giá thỏa thuận là 21 triệu đồng/m2.
Như vậy, bản tính là sàn này mua sỉ để bán lẻ nhưng gia tộc phải mua cả sự rủi ro. Nay, đề án đang trong qui trình hoàn thiện, khi chính thức mở bán, dựa trên giá kỳ vọng trước đây và thực tế ấm lên của thị trường, tất nhiên các sàn phải chào mua bán giá cao hơn”, ông Quỳnh cho hay thêm.
Về vấn đề này, ông Bùi Viết Thanh, Giám đốc sàn nhà đất Hoàng Vương cũng nhận định: giá chênh chỉ xảy ra với các dự án bất động sản được nhiều bạn quan tâm chứ còn tóm lại toàn thị trường, vấn đề huy động vốn vẫn rất khó khăn. Bởi quan tâm nhà mặt phố ở của người dân rất lớn nhưng số dự án bất động sản cung cấp được kỳ vọng của gia tộc không nhiều. Hơn nữa, ngày nay cư dân có nhiều cơ hội so đo giữa các dự án, các CDT trên thị trường, họ biết dự án nào giá bao nhiêu thì có khả năng chấp nhận được.
Vì thế trên thực tế, nhiều sản phẩm khuyến mãi lớn vẫn không có người mua, nhưng không ít đề án giao dịch chênh lớn, người dân vẫn đổ xô đi mua. Nhiều năm trước, khi thị trường sốt nóng thì giá chênh là giá ảo nhưng nay giá chênh là sát với giá trị thực. Tiền chênh đó, các sàn phải thanh toán rất nhiều việc như trả lương bổng cho đội ngũ chuyển nhượng hàng, giá thành truyền thông, truyền bá dự án bất động sản và nhiều giá thành trung thực khác...
Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, giá được các CĐT tấp tễnh với các sàn trước đây là giá bán được tính theo tim tường, nay tấp tễnh phải tính theo diện tích thông suốt thủy thì đương nhiên, khi chào chuyển nhượng ra thị trường, các sàn phải toan tính lại nên có độ hợm hĩnh giữa giá CĐT đưa ra và giá giao dịch hiện nay...
Kiểm rà soát chặt hơn
Tuy nhiên, theo bà Ngô Hương Giang, quản lý cấp cao doanh nghiệp Savills Việt Nam, không loại trừ tình trạng đầu cơ thổi giá. Bởi thực chất, nhu cầu đầu cơ vẫn thường thường tồn tại và là một thành phần bít tất yếu của thị trường bất động sản, chỉ là họ có thời cơ hoạt động không mà thôi. Trong thời khắc qua, phân khúc đóng băng, giới đầu cơ gần như án binh bất động, nay gia tộc có hoàn cảnh quay trở lại thị trường.
Tuy nhiên, làm việc đầu cơ cũng chỉ xảy ra ở một số dự án bất động sản chứ rất khó gây nên trào lưu như trước. Bởi mặc dù số lượng giao dịch nhà phố ở đã tăng lên nhưng tín hiệu phục hồi chưa thực thụ diễn ra trên toàn thị trường.
Một trong những yếu tố tạo hoàn cảnh cho đầu cơ thổi giá, theo Savills, là sự thiếu minh bạch của phân khúc bất động sản. Đến nay, các thông báo về phân khúc vẫn còn mập mờ, các số liệu thưa chưa phản ảnh đúng thực tế, các văn bản quy bất hợp pháp luật còn chưa chặt chịa chẽ.
Lợi dụng hiện trạng này, có CDT đưa ra giá chuyển nhượng thấp để được vay gói 30.000 tỷ đồng nhưng khi chào chuyển nhượng trên sàn thì người dân chẳng thể diện kiến được với giá đấy.
Nhiều nhà phố đầu cơ, bao gồm cả một số sàn mua bán BĐS cũng nhân thời cơ để đẩy giá lên cao, có dự án từ sáng đến chiều đã chênh hàng chục triệu đồng. Nếu thực trạng này còn tồn tại sẽ làm lũng đoạn giá, ảnh hưởng không nhỏ đến nỗ lực của các nhà phố làm biệt đãi và các chủ đầu tư đích thật nhằm lấy lại niềm tin của người dân đối với thị trường bất động sản.
Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn BDS Maxland khẳng định: tiền chênh một phần là do chính sách chuyển nhượng hàng của chủ đầu tư, nhưng chủ yếu là do mắt xích trung gian đẩy lên để ăn chênh lệch. Tái hiện hiện trạng này là do những yếu kém trong quản lý.
Nếu là công trình thông thường thì chuyển nhượng thế nào cũng được nhưng BĐS là loại thương phẩm đặc biệt, xây dựng ở đâu phải nằm trong quy hoạch, CĐT phải cung cấp đủ điều kiện về trình độ đầu tư, về phòng cháy chữa cháy... mới được phép thi công dựng. Nhà nước đã quản lý chặt chẽ trong thi công thì nên quản lý tốt mắt xích sau thi công dựng, cụ thể là mắt xích chuyển nhượng hàng.
Trước đây, đặt ra lăm le phải mua bán BĐS qua sàn nhưng nay do không quản lý được, lại đề xuất bỏ. Việc bỏ sàn sẽ tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển, nhiều chủ đầu tư cũng bắt tay với khâu trung gian nâng giá, ăn chênh ngoài sổ sách để trốn thuế hoặc phủ phục vụ ích lợi của một số cá nhân...
“Thay vì bỏ, chúng ta cần có những dự định thích hợp để quản lý tốt chuyển nhượng qua sàn. Điều này giúp Nhà nước mua được thông tin, số liệu thống kê về phân khúc chuẩn xác hơn, ranh giới được thực trạng rửa tiền, chống tham nhũng, tránh thất thu thuế ban chung cu vov me tri gia re. Không kiểm rà làm việc bán BĐS nữa còn làm cho thị trường khi “nóng” giá sẽ bị đẩy lên rất cao, ảnh hưởng đến an sinh tầng lớp nhưng khi xuống sẽ rơi tự do, gây thụ động cho nền kinh tế”.
Phan Dương
vneconomy
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét