Đằng sau thiệt trạng nhà chung cư chớ sổng đỏ tràn lan ở Hà Nội

Đằng sau hiện trạng nhà phố chung cư không sổ đỏ tràn lan ở Hà Nội

Để gỡ vướng cho công tác cấp sổ đỏ nhà phố ở, nhất là tại các khu chung cư, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân đô thị Hà Nội Vũ Hồng Khanh khẳng định sẽ không nương tay với vô luận vi phạm, thụ động nào phát sinh trong qui trình xét cấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, do quỹ đất ở càng ngày càng kì hạn hẹp, trong khi các căn hộ thương mại, lương thấp cứ đua nhau mọc lên đã khiến tình trạng chậm cấp sổ đỏ ở thành phố có dân số lớn thứ 2 cả nước vẫn còn phổ biến.

Chung cư “vắng bóng” sổ đỏ

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, tính đến nay trên địa bàn đô thị đã có 112.150 căn hộ xây dựng xong, giao kèo cho người quan tâm nhà mua ban nha dat ha noi gia re ban chung cu vov me tri. Hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường đã chỉ dẫn thủ thô lỗ và bắt đầu cấp 36.110 sổ đỏ cho bạn nhà; còn lại hơn 76.000 căn CĐT chưa làm các thủ thô lỗ cấp sổ đỏ cho bạn nhà phố theo quy định.

Ngoài ra, trên địa bàn thành thị Hà Nội hiện đang có 104.430 căn đang trong qui trình thi công dựng. Tuy nhiên, xét về tổng quan trong 6 tháng đầu năm 2014 thì các quận, huyện mới chỉ cấp được 9.701 sổ đỏ, đạt 24% kế hoạch.

Đơn cử như tại huyện Hoài Đức, dự án khu dân cư mới Bắc QL 32 được xây dựng từ năm 2008 và kết thúc năm 2012 với 784 căn biệt thự, liền kề. Cho đến nay, chủ đầu tư đã bàn giao 551/784 căn hộ cho người tham quan nhà phố nhưng hiện vẫn chưa có căn hộ nào được cấp sổ đỏ.

Dù tại các dự án bất động sản nhà ở xã hội, mà người lương bổng thấp rất quan tâm và chính quyền đang có chủ trương, chỉ cần người quan tâm nhận được biên bản giao kèo nhà mặt phố từ chủ đầu tư là có xác xuất được làm thủ thô lỗ cấp sổ đỏ.

Thế nhưng, thực tế tại các dự án nhà phố thu nhập thấp, mọi việc không giản dị như vậy. Ví dụ ở CT1 Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông) là dự án nhà thu nhập thấp bố thí điểm, bắt đầu trước hết của thành phố, được bàn giao sớm nhất trên cả nước. Thế nhưng, cho đến nay 328 nhà chung cư được đưa vào sử dụng từ tháng 4/2011, các hộ dân vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội lý giải một trong những nguyên do trọng điểm "góp phần" vào sự muộn màng này là do nhiều CDT chưa xong các thủ thô tục giấy tờ về đất cát đã thi công tác phẩm nhà ở và giao kèo nhà phố cho người mua.

Thậm chí, theo tiết lộ của ông Nghĩa, nhiều chủ đầu tư còn gây khó khăn cho cư dân nhà mặt phố trong việc xong hồ sơ như không thanh lý hợp đồng, không xuất hóa đơn giá trị gia tăng, không xác nhận hoàn tất nghĩa vụ tài chính cho khách hàng nhà.

Bên cạnh đó, một số CĐT còn không đáp ứng hồ sơ giấy tờ của đề án và tiến độ chấp hành đề án còn chậm, tiến độ giao kèo nhà không đúng thời khắc dự kiến, ảnh hưởng đến làm việc cấp sổ đỏ. Chính điều này đã khiến quyền và ích lợi hợp pháp của khách hàng nhà mặt phố luôn ở thế chông chênh, thậm chí không thể biết CDT có điều chỉnh dự án bất động sản hay không; có vi phạm ấn định về đất đai, quy hoạch, xây dựng có sai phép?.

Mệt với "ma trận" thủ thô tục hành chính

Để gỡ vướng cho công tác cấp sổ đỏ tại các chung cư, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, sở sẽ đòi hỏi CĐT khẩn cấp trương tổng hợp toàn bộ hồ sơ của khách hàng nhà đã hoàn thành bổn phận tài chính và nộp ngay về Văn phòng Đăng ký Đất đai.

Thực tế, đẩy nhanh công đoạn cấp sổ đỏ đang là nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý đất cát và nhà phố ở của thành phố Hà Nội. Tuy nhiên với cách làm, cách quản như hiện nay, nhiệm vụ này sẽ khó xong và quan trọng hơn là người dân còn “mệt”’ trước "ma trận" của thủ thô lỗ hành chính để sở hữu sổ đỏ.

Ở góc độ chuyên gia, giảng viên Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nguyên do của chậm cấp sổ đỏ tại các căn hộ là do quy trình cấp sổ đỏ mà CDT dự án bất động sản chịu bổn phận là một cơ chế không phù hợp.

"Do đó, để đẩy nhanh công đoạn cấp sổ đỏ cho người tham quan nhà, phương thức bản lề hiện nay là phải thay đổi thủ tục hành chính," giáo viên Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Cũng theo giáo viên Đặng Hùng Võ, hiện tại bạn nhà phố đang phải gánh mọi kết quả từ sai phạm của các CĐT trong quá trình thi hành dự án. Bởi vậy, cơ quan Nhà nước cần cấp sổ đỏ túc trực tiếp cho bạn nhà phố dự án. Cùng với đó, việc quản lý qui trình thực hiện đề án phải được thực thi đầy đủ độc lập với việc cấp sổ đỏ cho người quan tâm nhà.

“Tôi cho rằng, việc quản lý qui trình thi hành dự án bất động sản phải được thực thi hoàn toàn độc lập với việc cấp sổ đỏ cho cư dân nhà mua bán nhà đất thổ cư hà nội. Đây là sự thay đổi tư duy quản lý rất quan trọng, sự đổi thay vì ích lợi của người tiêu dùng và mang đến nhanh nhất giảm mật độ nhà ở phi chính thức”, giáo sư Đặng Hùng Võ khuyến nghị.

Trước đó, nhằm tháo gỡ những vướng mắc, gặp khó trong công tác cấp sổ đỏ cho cư dân nhà, Ủy ban Nhân dân thành thị Hà Nội bên cạnh Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã họp, thống nhất thủ pháp bóc tách bổn phận của CĐT với bạn nhà trong quá trình xét cấp sổ đỏ.

Theo đó, đại diện Ủy ban Nhân dân thành thị Hà Nội và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã yêu sách Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội bóc tách những nguyên nhân sai phạm của CĐT để tiếp thô lỗ xử lý.

Cùng với đó, Ủy ban Nhân dân thành thị cũng giục giã Ủy ban Nhân dân các quận, huyện, thị xã-nơi có dự án tiến bộ nhà ở, chủ trì kết hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất cát Hà Nội vận hành với các CDT để lập mưu hoạch cụ thể về làm việc cấp sổ đỏ, báo cáo các khó khăn, vướng mắc để kịp thời tháo gỡ nhằm đạt định mức hoạch định được giao.

Để cổ động công đoạn cấp sổ đỏ, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cũng đã đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường lập danh sách các CĐT không hợp tác, gây quấy rầy trong làm việc cấp sổ đỏ cho người tham quan nhà, thưa Đoàn kiểm tra liên ngành Thành phố thanh kiểm tra việc thi hành luật pháp của chủ đầu tư.

Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cũng đòi hỏi Sở Tài nguyên và Môi trường đề bạt phong tỏa tài khoản tại ngân hàng đối với chủ đầu tư; Thu hồi đất hoặc thu hồi đối với quỹ nhà mặt phố chưa bán; không giao đất để thực hiện đề án khác trên địa bàn Thành phố; Thông báo trên ranh giới cả nước về vi phạm của chủ đầu tư..

Hùng Võ

Vietnam+

Bán kênh giá như căn hộ: Lách luật hoặc thổi giá?

Bán chênh giá căn hộ: Lách luật hay thổi giá?

So với giá gốc CDT đưa ra, khi mở giao dịch qua sàn, các chung cư tại dự án bất động sản HH4B Linh Đàm chênh hơn 2 triệu đồng/m2, Green Stars (Phạm Văn Đồng), CT1 Trung Văn tại Hà Nội đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.

Vì sao nhiều nhà chung cư đang được chào chuyển nhượng tại Hà Nội lại có tiền chênh lớn như vậy? Phóng viên đã khảo trung thành một loạt sàn mua bán bất động sản để tìm lời giải cho hiện tượng bất thường này.

 

So với giá gốc CDT đưa ra, khi mở chuyển nhượng qua sàn, các căn hộ tại một số đề án đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.

Không “lách luật”, sẽ lỗ

Đó là khẳng định của ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc sàn bất động sản Nhadat24.net.

Ông Quỳnh lý giải: “Làm dự án bất động sản BDS hiện nay khó lắm ban nha dat mat duong ven ho tay mua ban biet thu lien ke gia re. Đối với cả CĐT cũng như sàn giao dịch, lợi nhuận không nhiều mà giá thành ngoài sổ sách rất lớn, nếu không tìm cách “lách” thì chẳng thể trụ được.

“Xuất hiện giá chênh, một phần còn do các sàn tính theo giá thành gia tăng của sản phẩm, công đoạn thi công tăng đến đâu, giá thành sẽ tăng theo đến đấy. Thực tế, có nhiều sàn đã song hành với CĐT từ khi dự án bất động sản còn dang dở và phân khúc còn trầm lắng.

Chẳng hạn dự án A được xây dựng kế hoạch giao dịch 23 triệu đồng/m2 như trong GĐ đã hoàn thành phần móng, đang thi công thô, không có hoặc rất ít người quan tâm chú ý đến thì có sàn đã kí cược để được tiếp thị độc quyền với giá thỏa thuận là 21 triệu đồng/m2.

Như vậy, bản tính là sàn này mua sỉ để bán lẻ nhưng gia tộc phải mua cả sự rủi ro. Nay, đề án đang trong qui trình hoàn thiện, khi chính thức mở bán, dựa trên giá kỳ vọng trước đây và thực tế ấm lên của thị trường, tất nhiên các sàn phải chào mua bán giá cao hơn”, ông Quỳnh cho hay thêm.

Về vấn đề này, ông Bùi Viết Thanh, Giám đốc sàn nhà đất Hoàng Vương cũng nhận định: giá chênh chỉ xảy ra với các dự án bất động sản được nhiều bạn quan tâm chứ còn tóm lại toàn thị trường, vấn đề huy động vốn vẫn rất khó khăn. Bởi quan tâm nhà mặt phố ở của người dân rất lớn nhưng số dự án bất động sản cung cấp được kỳ vọng của gia tộc không nhiều. Hơn nữa, ngày nay cư dân có nhiều cơ hội so đo giữa các dự án, các CDT trên thị trường, họ biết dự án nào giá bao nhiêu thì có khả năng chấp nhận được.

Vì thế trên thực tế, nhiều sản phẩm khuyến mãi lớn vẫn không có người mua, nhưng không ít đề án giao dịch chênh lớn, người dân vẫn đổ xô đi mua. Nhiều năm trước, khi thị trường sốt nóng thì giá chênh là giá ảo nhưng nay giá chênh là sát với giá trị thực. Tiền chênh đó, các sàn phải thanh toán rất nhiều việc như trả lương bổng cho đội ngũ chuyển nhượng hàng, giá thành truyền thông, truyền bá dự án bất động sản và nhiều giá thành trung thực khác...

Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, giá được các CĐT tấp tễnh với các sàn trước đây là giá bán được tính theo tim tường, nay tấp tễnh phải tính theo diện tích thông suốt thủy thì đương nhiên, khi chào chuyển nhượng ra thị trường, các sàn phải toan tính lại nên có độ hợm hĩnh giữa giá CĐT đưa ra và giá giao dịch hiện nay...

Kiểm rà soát chặt hơn

Tuy nhiên, theo bà Ngô Hương Giang, quản lý cấp cao doanh nghiệp Savills Việt Nam, không loại trừ tình trạng đầu cơ thổi giá. Bởi thực chất, nhu cầu đầu cơ vẫn thường thường tồn tại và là một thành phần bít tất yếu của thị trường bất động sản, chỉ là họ có thời cơ hoạt động không mà thôi. Trong thời khắc qua, phân khúc đóng băng, giới đầu cơ gần như án binh bất động, nay gia tộc có hoàn cảnh quay trở lại thị trường.

Tuy nhiên, làm việc đầu cơ cũng chỉ xảy ra ở một số dự án bất động sản chứ rất khó gây nên trào lưu như trước. Bởi mặc dù số lượng giao dịch nhà phố ở đã tăng lên nhưng tín hiệu phục hồi chưa thực thụ diễn ra trên toàn thị trường.

Một trong những yếu tố tạo hoàn cảnh cho đầu cơ thổi giá, theo Savills, là sự thiếu minh bạch của phân khúc bất động sản. Đến nay, các thông báo về phân khúc vẫn còn mập mờ, các số liệu thưa chưa phản ảnh đúng thực tế, các văn bản quy bất hợp pháp luật còn chưa chặt chịa chẽ.

Lợi dụng hiện trạng này, có CDT đưa ra giá chuyển nhượng thấp để được vay gói 30.000 tỷ đồng nhưng khi chào chuyển nhượng trên sàn thì người dân chẳng thể diện kiến được với giá đấy.

Nhiều nhà phố đầu cơ, bao gồm cả một số sàn mua bán BĐS cũng nhân thời cơ để đẩy giá lên cao, có dự án từ sáng đến chiều đã chênh hàng chục triệu đồng. Nếu thực trạng này còn tồn tại sẽ làm lũng đoạn giá, ảnh hưởng không nhỏ đến nỗ lực của các nhà phố làm biệt đãi và các chủ đầu tư đích thật nhằm lấy lại niềm tin của người dân đối với thị trường bất động sản.

Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn BDS Maxland khẳng định: tiền chênh một phần là do chính sách chuyển nhượng hàng của chủ đầu tư, nhưng chủ yếu là do mắt xích trung gian đẩy lên để ăn chênh lệch. Tái hiện hiện trạng này là do những yếu kém trong quản lý.

Nếu là công trình thông thường thì chuyển nhượng thế nào cũng được nhưng BĐS là loại thương phẩm đặc biệt, xây dựng ở đâu phải nằm trong quy hoạch, CĐT phải cung cấp đủ điều kiện về trình độ đầu tư, về phòng cháy chữa cháy... mới được phép thi công dựng. Nhà nước đã quản lý chặt chẽ trong thi công thì nên quản lý tốt mắt xích sau thi công dựng, cụ thể là mắt xích chuyển nhượng hàng.

Trước đây, đặt ra lăm le phải mua bán BĐS qua sàn nhưng nay do không quản lý được, lại đề xuất bỏ. Việc bỏ sàn sẽ tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển, nhiều chủ đầu tư cũng bắt tay với khâu trung gian nâng giá, ăn chênh ngoài sổ sách để trốn thuế hoặc phủ phục vụ ích lợi của một số cá nhân...

“Thay vì bỏ, chúng ta cần có những dự định thích hợp để quản lý tốt chuyển nhượng qua sàn. Điều này giúp Nhà nước mua được thông tin, số liệu thống kê về phân khúc chuẩn xác hơn, ranh giới được thực trạng rửa tiền, chống tham nhũng, tránh thất thu thuế ban chung cu vov me tri gia re. Không kiểm rà làm việc bán BĐS nữa còn làm cho thị trường khi “nóng” giá sẽ bị đẩy lên rất cao, ảnh hưởng đến an sinh tầng lớp nhưng khi xuống sẽ rơi tự do, gây thụ động cho nền kinh tế”.

Phan Dương

vneconomy

Savills: Biệt thự còn hoàn thiện tăng giá nhẹ

Savills: Biệt thự đang xong tăng giá nhẹ

Trong khi giá chào giao dịch nhàng nhàng của thị trường biệt thự, liền kề giảm nhẹ thì đối với các trường hợp đang hoàn thiện tăng giá từ 1% đến 6%.

Thông tin về tình cảnh thị trường BDS quý II, Savills cho hay, giá chào mua bán biệt thự, liền kề nhàng nhàng tiếp theo đạt dao động 41 triệu đồng mỗi m2 ban biet thu duong ven ho tay bán biệt thự cầu giấy giá rẻ. Trong đó mức chào giao dịch cao nhất thuộc về quận Tây Hồ ở ngưỡng 105 triệu đồng mỗi m2. Giá villa liền kề thấp nhất ở Quốc Oai với 18 triệu đồng mỗi m2.

Theo bà Ngô Hương Giang, quản lý cấp cao của Savills, có hơn 4.000 mua bán thành tựu trong 3 tháng qua. Trong đó, giá chào bán thứ cấp làng nhàng của biệt thự và liền kề giảm nhẹ, dao động 0,3-0,4% so với quý trước. Tuy nhiên, tại các dư án đang trong GĐ hoàn thành ở địa điểm tại Cầu Giấy, Từ Liêm, Hà Đông và Hoài Đức, giá chào giao dịch tăng từ 1% đến 6%.

“Phân khúc biệt thự, liền kề chịu sức ép canh tranh từ nhà mặt phố thổ cư và chung cư ngày càng lớn do mức giá phù hợp với túi tiền tài người tham quan hơn”, bà Giang cho hay.

Theo Savills, thông suốt tư liên tịch 01 cho phép thế chấp nhà phố ở trong tương lai dự định sẽ góp phần cải thiện quan tâm thị trường sắp tới.

Trong quý II, có một dự án bất động sản mới được chào chuyển nhượng ở quận Hoàng Mai và một số dự án bất động sản chào giao dịch lại. Tổng nguồn cung trong quý đạt 29.400 căn. Trong quý tới, nguồn cung biệt thự, liền kề đến từ 85 dự án tại 16 quận ban chung cu nam trung yen gia re. Tuy nhiên, 66% số đề án vẫn đang trong diện quy hoạch, 27% đang ở GĐ phóng thích mặt bằng.

Hoàng Lan

vnexpress

Địa ốc Sacom mở quy hàng cà phê bất động sản

Địa tù và Sacom mở quán cà phê BĐS

Có một blogger từng nói rằng: “Quán cà phê là một bức tranh xã hội sinh động, giúp những người thực sự quan tâm đến quần chúng xem mạch được nhu cầu chân chính của một thành phần công chúng”.

CTCP Đầu tư và Phát triển Sacom (HOSE: SAM), một trong những doanh nghiệp trước nhất niêm yết trên sàn chứng khoán, được biết đến bởi ngành nghề kinh doanh lâu đời là các loại dây cáp mua ban nha dat ha noi gia re bán nhà đất biệt thự cầu giấy. Sau khi sắm được một số kết quả tốt và “dư giả” trong chuyên ngành này, SAM đã thành lập doanh nghiệp con là CTCP Địa ốc Sacom (SamLand) tập kết vào hướng mua bán BĐS ở phân khúc căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và biệt thự.

Những biến động khôn lường của phân khúc BDS đã khiến cho không ít công ty sa vào “những vũng lầy” và không thể thoát ra. May mắn thay, gần như tất thảy các dự án bất động sản BDS của SamLand hình thành từ vốn tự có thay vì đi vay, bên cạnh đó là những vị thế đắc địa. Song tuồng như tảng băng nhóm nhà đất khá lớn và lạnh khiến cho cung và cầu vẫn chưa tìm đến được nhau nhiều. Trước những trở ngại trong việc đốc thúc bán hàng thị trường bất động sản, tại sàn bán bất động sản số 240 Tạ Quang Bửu, phường 5, quận 8,TP Hồ Chí Minh, SamLand đã khai trương quán cà phê BĐS mang tên SAMLAND COFFEE vào ngày 05/07.

Ông Đỗ Văn Trắc-TGĐ SAM , bà Hồ Thị Thu Hương-Phó TGĐ SAM và ông Lê Như Thạch-TGĐ SamLand cắt băng đảng khai trương SamLand Coffee

Có thể nói SamLand Coffee là một trong những quán cà phê BDS đầu tiên ở TP Hồ Chí Minh nên đây được kỳ vọng sẽ là nơi tụ tập giới nhà đất tại địa bàn thành phố ban chung cu vov me tri gia re. Quán vị trí trong khu phức hợp của căn hộ cấp cao Sacom Giai Việt-Block B1 và sàn nhà đất SamLand.

Bên cạnh đó tại đây cũng trực tiếp giới thiệu các sản phẩm vốn vay mua căn hộ của bốn ngân hàng là Á Châu (HOSE: ACB), Phát triển tp Hồ Chí Minh (HDBank), BIDV (HOSE: BID) và Eximbank (HOSE: EIB).

Một số hình ảnh về SamLand Coffee:

Trần Hạnh